Этапы ремонта
Недостатки при приёмке квартиры: что считается дефектом и как его зафиксировать
Недостаток — это отличие квартиры от договора, проектной документации и строительных требований. Чтобы застройщик его устранил, дефект нужно описать так, чтобы его можно было найти, проверить и не перепутать.
Опубликовано 27 сентября 2026 г. · Около 4 мин чтения
Материал подготовлен редакцией Квартума. Размеры и технические ориентиры сверяйте с проектом, инструкциями производителей и требованиями для вашего объекта.
Коротко
- Сравнивайте квартиру с договором, а не с идеалом
- Мелкие недостатки не мешают принять квартиру, но их нужно записать
- Описание дефекта: место, суть, размер, фото
- После устранения проверяйте каждый пункт отдельно
В этой статье
Недостаток — это отличие от договора и требований
Квартира не обязана быть идеальной, она обязана соответствовать договору, проектной документации и обязательным требованиям. Поэтому сначала выясните, что обещано: тип отделки, материалы, оборудование, остекление балкона. Отсутствие того, что договор не предусматривает, недостатком не считается.
Мелкие недостатки
- Царапины на стеклопакете или подоконнике
- Неотрегулированная створка окна
- Скол плитки, пузырь обоев
- Недостающая розетка или заглушка
Существенные недостатки
- Квартира непригодна для проживания
- Протечки кровли или стен
- Неработающие отопление или канализация
- Трещины, которые говорят о проблемах конструкции
При мелких недостатках квартиру обычно принимают, а перечень замечаний подписывают вместе с актом осмотра. Существенные недостатки, из-за которых квартира непригодна для использования, дают основание отказаться от подписания передаточного акта до их устранения.
Что чаще всего находят в новостройках
| Где | Типичные недостатки |
|---|---|
| Окна | Царапины и сколы стеклопакетов, повреждённый профиль, створка не прижимается, продувание по периметру, отлив без герметизации |
| Стены | Отклонение от вертикали, трещины штукатурки, сколы в углах, следы протечек и плесени |
| Пол | Трещины стяжки, пустоты при простукивании, перепады выше допустимого |
| Входная дверь | Вмятины, царапины, тугой замок, полотно трётся о коробку |
| Инженерия | Нет тяги в вентиляции, повреждённые радиаторы, незакреплённые трубы, в щитке не хватает автоматов |
| Балкон | Шатается ограждение, щели в остеклении, нет уклона или водоотвода |
Отклонения стен и пола измеряйте правилом: приложите его к поверхности и оцените просвет. Точные допуски зависят от типа отделки и нормативов, поэтому указывайте в замечании измеренное значение, а оценку «допустимо или нет» оставьте для обсуждения с застройщиком.
В квартире с отделкой дефектов больше, но они заметнее
Проверьте в квартире с отделкой
- Стыки обоев не расходятся, нет пузырей и пятен клея
- Ламинат не скрипит и не играет под ногой, плинтус закреплён
- Плитка без сколов, швы ровные, при простукивании нет пустот
- Двери закрываются без усилия, наличники без щелей
- Сантехника не течёт, вода уходит без задержки
- Все розетки под напряжением, свет включается в каждом помещении
Опишите дефект так, чтобы его нельзя было перепутать
- 1.
Место
Помещение и точка: «кухня, стена справа от окна, 1 м от пола».
- 2.
Суть
Что не так: трещина, скол, просвет под правилом, отсутствие тяги.
- 3.
Размер
Длина трещины, величина просвета, количество повреждённых элементов.
- 4.
Фото
Общий план с местом и крупный план дефекта; номер фото в записи.
Собирайте замечания в один перечень по помещениям. Так представитель застройщика увидит полный объём работ, а вы сможете вернуться к списку на повторном осмотре.
Акт осмотра с перечнем недостатков: замечания из чек-листа подставляются сами, остаётся распечатать. Собрать перечень для акта
Проверяйте устранение по каждому пункту
На повторном осмотре идите по тому же перечню и отмечайте, что исправлено. Не соглашайтесь на общую формулировку «всё устранено»: если пункт не исправлен, он остаётся в списке. Сохраните фото до и после — они пригодятся, если дефект вернётся в гарантийный срок.
Статья объясняет общий порядок и не заменяет юридическую консультацию. Сроки и условия сверяйте с вашим договором, уведомлением застройщика и действующей редакцией 214-ФЗ.