Этапы ремонта
Приёмка квартиры от застройщика: как проходит осмотр шаг за шагом
На приёмке у вас один шанс спокойно зафиксировать недостатки до подписания акта. Хорошая приёмка — это не поиск идеала, а проверка по понятному порядку с записью каждого замечания.
Опубликовано 27 сентября 2026 г. · Около 5 мин чтения
Материал подготовлен редакцией Квартума. Размеры и технические ориентиры сверяйте с проектом, инструкциями производителей и требованиями для вашего объекта.
Коротко
- Идите днём и заложите на осмотр 1,5–2 часа
- Осматривайте квартиру по одному маршруту: вход, окна, стены, полы, инженерия
- Каждое замечание записывайте с местом и фото
- Акт с замечаниями — нормальный результат, а не конфликт
В этой статье
Подготовьтесь до визита к застройщику
Дату осмотра застройщик согласует после уведомления о готовности объекта. Выберите время в светлое время суток: при естественном освещении лучше видны неровности стен, царапины на стеклопакетах и перепады пола. Если можно выбрать день, не назначайте осмотр на вечер после работы — спешка приводит к пропущенным недостаткам.
Возьмите с собой договор долевого участия, план квартиры из договора и документ, удостоверяющий личность. План нужен, чтобы сверить расположение помещений, окон и дверей, а договор — чтобы понимать, какая отделка и какое оборудование обещаны.
Что взять с собой
- Договор, план квартиры и паспорт
- Рулетку или лазерный дальномер
- Уровень или двухметровое правило
- Фонарик и тестер или зарядку телефона для проверки розеток
- Лист бумаги или зажигалку для проверки вентиляции
- Малярный скотч или стикеры, чтобы отмечать найденные места
- Заряженный телефон для фото и заметок
Возьмите чек-лист с собой: пункты идут в порядке осмотра, отметки сохраняются на телефоне. Открыть чек-лист на телефоне
Осматривайте квартиру по одному маршруту
Главная ошибка на приёмке — хаотичный осмотр: взгляд цепляется за заметный дефект, а остальное остаётся непроверенным. Идите по помещениям по часовой стрелке от входа и в каждом проверяйте одно и то же: дверь, окна, стены, потолок, пол, инженерные выводы.
- 1.
Входная дверь
Замки открываются без усилий, полотно не трётся о коробку, уплотнитель цел, нет вмятин и царапин, ключи подходят ко всем замкам.
- 2.
Окна и балкон
Створки открываются во всех режимах и плотно прижимаются, стеклопакеты без трещин и царапин, отливы и подоконники закреплены, ограждение балкона не шатается.
- 3.
Стены и потолок
Приложите правило в нескольких местах: заметные просветы, трещины, сколы и следы протечек записывайте. Проверьте углы — они не должны заметно уходить от прямого.
- 4.
Пол
Стяжка без трещин и отслоений, при простукивании нет пустот, перепады между помещениями соответствуют проекту.
- 5.
Инженерия
Радиаторы без повреждений и закреплены, выводы воды и канализации на месте, вентиляция тянет, щиток укомплектован, розетки и выключатели по проекту.
Замерьте помещения и сверьте с планом из договора. Небольшие расхождения нормальны, но если площадь заметно отличается, это повод уточнить обмеры БТИ или кадастрового инженера — от площади зависят взаиморасчёты по договору.
Что проверить в зависимости от отделки
| Тип отделки | На что смотреть особенно внимательно |
|---|---|
| Без отделки | Геометрия стен и проёмов, стяжка или её отсутствие по договору, выводы инженерии, окна, входная дверь, остекление балкона |
| White box (предчистовая) | Ровность штукатурки и стяжки под чистовую отделку, разводка электрики и сантехники, наличие гидроизоляции в санузле |
| С отделкой | Швы и пузыри обоев, стыки ламината, плитка без сколов и пустот, работа сантехники, двери, розетки, выключатели и освещение |
В квартире с отделкой проверяйте не только внешний вид, но и работу: откройте все краны, слейте воду в унитазе, включите свет в каждом помещении, проверьте, что двери закрываются без усилия и не задевают пол.
Готовый список пунктов для вашего типа отделки: отмечайте «норма» или «замечание» прямо с телефона. Открыть чек-лист приёмки
Записывайте каждое замечание сразу
Замечание, которое не записано на месте, почти всегда забывается или становится предметом спора. Для каждого недостатка фиксируйте три вещи: где он находится, в чём он заключается и как выглядит на фото.
Пример
Хорошая запись: «Спальня, стена у окна: трещина штукатурки длиной около 40 см, фото 12»
Плохая запись: «трещина». По ней невозможно найти место и проверить устранение.
Отмечайте найденные места малярным скотчем — так представителю застройщика проще увидеть все пункты, а вам — проверить исправление на повторном осмотре.
Акт с замечаниями — нормальный итог приёмки
Если недостатки найдены, их вносят в акт осмотра или отдельный перечень, который подписывают обе стороны. Застройщик обязан устранить указанные недостатки: по действующей редакции 214-ФЗ на это отводится 60 календарных дней. После устранения проводят повторный осмотр.
Статья объясняет общий порядок и не заменяет юридическую консультацию. Сроки и условия сверяйте с вашим договором, уведомлением застройщика и действующей редакцией 214-ФЗ.